계약갱신청구권 거절 사유 9가지, 집주인이 직접 겪고 정리한 실전 기준

✍️ 글쓴이: 송석 · 부동산 실무 경력 12년 · 2026.04.21 업데이트

계약갱신청구권을 거절할 수 있는 법정 사유는 주택임대차보호법 제6조의3에 9가지로 명시되어 있고, 그중 ‘실거주'(8호)가 가장 빈번한 분쟁 원인입니다. 2023년 대법원은 실거주 입증 책임이 임대인에게 있다고 최초로 명시했습니다.

“실거주할 거니까 나가달라”는 말, 세입자 입장에서 들으면 진짜 막막하거든요. 저도 3년 전에 비슷한 상황을 겪었는데, 집주인이 실거주한다고 해서 나왔더니 두 달 만에 전세가를 올려서 다른 사람한테 내놓더라고요. 그때 제대로 대응하지 못한 게 지금도 후회됩니다.

반대로 임대인 입장에서도 답답한 건 마찬가지예요. 진짜 들어가 살아야 하는데, 세입자가 갱신청구권을 주장하면 어떻게 해야 하는지 모르는 분이 많더라고요. 법에 9가지 거절 사유가 있는데, 막상 실무에서 적용하려면 판례까지 알아야 제대로 됩니다.

이 글에서는 주택임대차보호법상 계약갱신청구권 거절 사유 9가지를 하나씩 풀어보고, 대법원 판례 기준까지 정리했어요. 임대인이든 임차인이든 이 글 하나로 자기 상황에 맞는 판단을 내릴 수 있을 거예요.

계약갱신청구권, 정확히 뭐고 언제 행사하는 건지

계약갱신청구권은 2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법 제6조의3에 도입된 권리예요. 쉽게 말하면, 세입자가 “2년 더 살겠다”고 요구하면 집주인은 특별한 사유 없이 거절하지 못하는 제도입니다. 이른바 ‘2+2 제도’라고 부르는 이유가 여기에 있어요.

행사 시점이 중요합니다. 임대차 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신 의사를 밝혀야 해요. 예를 들어 2026년 12월 31일에 계약이 끝난다면, 2026년 6월 30일부터 10월 31일까지가 행사 가능 기간이에요. 이 기간을 놓치면 권리 자체가 소멸하기 때문에 달력에 꼭 표시해 두는 게 좋아요.

행사 방법에는 제한이 없어요. 문자, 전화, 카카오톡, 이메일, 내용증명 뭐든 됩니다. 다만 나중에 분쟁이 생겼을 때 “언제, 무슨 내용으로 통보했다”를 입증할 수 있어야 하니까, 내용증명이나 문자 캡처 정도는 남겨두는 게 현명합니다.

갱신된 임대차의 존속기간은 2년이고, 기존 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 전월세 상한제(5% 이내) 범위에서 조정 가능하고요. 그리고 이 갱신청구권은 1회에 한해 행사할 수 있다는 점도 알아야 합니다.

임대인이 거절할 수 있는 9가지 법정 사유

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서에 9가지 거절 사유가 열거되어 있어요. 이 9가지에 해당하지 않으면 임대인은 갱신을 거절할 수 없습니다. 하나씩 살펴볼게요.

호수	거절 사유	분쟁 빈도
1호	2기 차임 연체 사실이 있는 경우	중간
2호	거짓·부정한 방법으로 임차	낮음
3호	합의 하에 상당한 보상 제공	중간
4호	무단 전대(전전세)	낮음
5호	고의·중과실로 주택 파손	낮음
6호	주택 멸실로 임대차 목적 달성 불가	낮음
7호	철거·재건축을 위해 점유 회복 필요	중간
8호	임대인(직계존비속 포함) 실거주	매우 높음
9호	기타 임대차 계속이 어려운 중대 사유	중간

1호 — 2기 차임 연체는 가장 흔하게 오해하는 부분이에요. “연체를 다 갚았으니 괜찮겠지”라고 생각하기 쉬운데, 대법원은 과거에 2기분 이상 연체한 “사실이 있었기만 하면” 거절 사유가 된다고 봅니다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다28486 판결 참조). 지금 연체 중이 아니라도 과거 기록이 남아 있으면 불리해지는 거예요.

3호 — 상당한 보상 합의는 양측이 합의한 경우에만 해당합니다. 집주인이 일방적으로 이사비를 던지는 건 해당되지 않아요. 국토교통부 가이드에도 “실제 보상을 제공했어야 하고, 합의 없이 보상을 제안한 것만으로는 거절 사유가 안 된다”고 명시하고 있습니다.

7호 — 철거·재건축은 세 가지 세부 요건이 있어요. 계약 체결 시 구체적 계획을 고지한 경우(가목), 안전사고 우려(나목), 다른 법령에 따른 철거·재건축(다목)인데요, 단순히 “재건축 추진위가 구성됐다” 정도로는 부족하고 실제 사업인가 등 구체적 진행이 필요합니다.

9호 — 중대한 사유는 포괄 조항이라 해석 범위가 넓어요. 법원에서는 “임대차를 계속하기 어려운 정도”를 엄격하게 본다고 합니다. 단순히 집을 팔고 싶다거나, 매수인이 실거주한다는 이유만으로는 9호에 해당하지 않는다는 하급심 판결이 여러 건 있어요.

실거주 사유 — 가장 분쟁 많은 8호의 진짜 기준

8호가 왜 이렇게 문제가 되냐면, “실제 거주하려는 경우”라는 문구가 임대인의 주관적 의사에 기초한 것이기 때문이에요. 겉으로는 “살 거다”라고 말하면 그만인데, 진짜 살 건지 아닌지를 어떻게 검증하느냐가 핵심이죠.

실거주 사유에는 임대인 본인뿐 아니라 직계존속(부모, 조부모)과 직계비속(자녀, 손주)의 거주도 포함됩니다. “아들이 결혼해서 그 집에 살아야 한다”거나 “어머니를 모시려 한다” 같은 경우도 해당할 수 있어요.

대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결이 결정적인 기준을 제시했어요. 이 판결에서 대법원은 “임대인이 단순히 실거주 의사를 표명했다는 사정만으로는 인정될 수 없고, 그 의사가 가공된 것이 아니라 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 한다”고 판시했습니다.

법원이 구체적으로 보는 판단 요소들은 이렇습니다. 임대인의 현재 주거 상황, 임대인이나 그 가족의 사회적 환경(직장·학교 소재지 등), 실거주 의사를 가지게 된 경위, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동이 있었는지, 이사 준비를 실제로 했는지 등을 종합적으로 따져봅니다.

해당 사안에서 임대인은 “노부모를 서울로 모셔와 병원과 가까운 아파트에 거주하겠다”고 했지만, 실제로는 자녀 교육 때문에 다른 지역에 살고 있었고 전학이나 이사를 준비한 사정도 없었거든요. 부모님의 진료확인서를 봐도 1년에 고작 1~5회 통원 진료를 받은 정도였고요. 대법원은 이를 뒤집어서 원심을 파기·환송했습니다.

또 한 가지 중요한 판례가 있어요. 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결인데, 여기서는 “임대인의 지위를 승계한 매수인도 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다”고 판시했습니다. 이전 집주인에게 갱신 요구를 해놓은 상태에서 집이 팔렸더라도, 새 집주인이 갱신거절 기간 내에 실거주 사유를 내세우면 거절이 가능하다는 거예요.

다만, 매수인이 갱신 거절을 하려면 소유권이전등기를 마쳐 임대인 지위를 적법하게 승계한 상태여야 합니다. 매매계약만 체결하고 등기를 넘겨받지 않은 단계에서는 안 되는 거죠.

대법원 판례로 보는 갱신거절 실전 쟁점

판례를 아는 것과 모르는 것 사이에 실무 결과가 완전히 달라집니다. 계약갱신청구권 관련 대법원 판결 중 꼭 알아야 할 핵심을 정리했어요.

쟁점 ① — 실거주 입증 책임은 누가 지나

2022다279795 판결의 가장 큰 의미는 입증 책임이 임대인에게 있다고 명시한 것입니다. 원심은 “임대인에게 실거주 의사가 없었다는 점을 임차인이 증명해야 한다”고 봤는데, 대법원이 이를 뒤집었어요. 즉, 집주인이 “진짜 살 거다”를 스스로 증명해야 한다는 겁니다.

이 판결 이후 실무에서 변화가 생겼어요. 예전에는 집주인이 말로만 “살 거다”고 하면 거의 인정됐는데, 지금은 이사 계획서, 전학 서류, 직장 변경 증빙 등 구체적인 자료를 갖춰야 안전해졌습니다.

쟁점 ② — 승계 임대인도 실거주 거절 가능한가

2021다266631 판결에서 대법원은 “가능하다”고 했습니다. 새 집주인이 소유권이전등기를 마치고 임대인 지위를 승계한 상태라면, 임대차 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 갱신거절 기간 내에 실거주 사유를 통지할 수 있다고 본 거예요.

하급심에서는 “기존 임대인만 실거주 거절을 할 수 있고, 매수인은 안 된다”는 판결이 나왔었는데 대법원이 다른 결론을 내린 겁니다. 세입자 입장에서는 불리해진 판결이지만, 매수인의 실거주 의사도 역시 진정성 있게 입증되어야 한다는 전제는 동일해요.

쟁점 ③ — 갱신거절 후 매도하면 어떻게 되나

실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고, 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대하거나 매도하는 경우가 적지 않아요. 법 제6조의3 제5항은 “제3자에게 임대한 경우” 손해배상 책임을 명시하고 있는데, 매매의 경우에는 법 문구상 직접 언급이 없어서 논란이 됐습니다.

하급심 판결은 갈리고 있어요. “매매는 임대가 아니므로 제5항 적용이 안 된다”는 판결도 있고, “민법 제750조(불법행위) 기반으로 손해배상이 가능하다”는 판결도 있습니다. 대구지방법원에서는 실거주 갱신거절 후 매도한 임대인에게 불법행위 손해배상을 인정한 사례가 있거든요.

허위 갱신거절 시 손해배상, 얼마나 물어야 하나

임대인이 실거주를 빙자해 거절했는데 나중에 거짓으로 밝혀지면, 손해배상 책임을 집니다. 법 제6조의3 제6항에 배상액 산정 기준이 구체적으로 나와 있어요.

손해배상액은 다음 세 가지 중 가장 큰 금액으로 정해집니다. 첫째, 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분. 둘째, 임대인이 새 임차인에게 받는 환산월차임과 기존 환산월차임 차액의 2년분. 셋째, 갱신거절로 인해 임차인이 실제로 입은 손해액입니다.

여기서 환산월차임이 좀 복잡한데, 전세의 경우 보증금 전액을 월세로 전환한 금액을 말해요. 전환할 때는 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 “한국은행 기준금리 + 2%”와 “연 10%” 중 낮은 비율을 적용합니다. 2026년 4월 현재 한국은행 기준금리가 2.5%이니까, 적용 비율은 4.5%(2.5%+2%)가 됩니다.

예를 들어볼게요. 전세보증금 4억 원인 아파트라고 가정하면, 환산월차임은 4억 × 4.5% ÷ 12 = 약 150만 원이에요. 이것의 3개월분이면 450만 원이 최소 손해배상액이 됩니다. 만약 집주인이 새 세입자에게 보증금 4억 5천만 원에 계약했다면, 차액 5천만 원의 환산월차임 차이(약 18.75만 원)의 24개월분은 약 450만 원이고요. 이 경우 둘 다 비슷한 금액이지만, 실제 손해가 더 크다면 세 번째 기준이 적용됩니다.

다만 이건 법 제5항 기준, 즉 “제3자에게 임대한 경우”에 적용되는 법정 배상액이에요. 매도한 경우에는 앞서 말씀드린 대로 민법상 불법행위로 가야 하고, 배상 범위는 법원이 개별 사안에 따라 판단합니다.

국토교통부 갱신거절 안내 바로가기

세입자가 반드시 챙겨야 할 대응 체크리스트

임대인이 갱신거절을 통보했을 때, 세입자가 취해야 할 행동을 시간순으로 정리했어요. 저도 처음에 이걸 몰라서 우왕좌왕했었거든요.

가장 먼저 할 일은 갱신거절 통지를 서면으로 받는 것입니다. 집주인이 전화로만 “나갈 준비 해라”고 한다면, “내용증명이나 문자로 보내달라”고 요청하세요. 거절 사유가 구체적으로 뭔지 확인해야 하니까요. 만약 집주인이 서면 통지를 거부한다면, 대화 녹음이라도 남겨두는 게 나중에 도움이 됩니다.

실거주(8호)를 이유로 거절받았다면, 구체적 근거를 요청하세요. “누가 거주하는지, 현재 어디 사는지, 이사 계획은 어떤지” 정도는 물어봐야 합니다. 대법원 판례에 따르면 입증 책임은 임대인에게 있으니까, 세입자가 자료를 요청하는 건 정당한 권리예요.

협의가 안 되면 대한법률구조공단(132)이나 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요. 조정이 성립되면 재판상 화해와 동일한 효력을 가지기 때문에 소송보다 빠르고 비용도 적게 듭니다.

퇴거 후에도 포기하면 안 돼요. 임대차 정보 현황 열람을 통해 해당 주택에 새 임차인이 들어왔는지 확인할 수 있습니다. 실거주가 아닌 임대를 한 사실이 확인되면 손해배상 청구가 가능하고, 매도한 경우에도 민법 제750조에 기반한 청구를 검토해볼 수 있어요.

임대인 입장에서 합법적으로 거절하는 방법

임대인 분들도 이 글을 많이 보실 텐데, 합법적으로 갱신을 거절하려면 절차가 중요합니다. “그냥 나가라”고 하면 안 되고, 법정 사유와 절차를 정확히 맞춰야 나중에 소송에서 발목을 잡히지 않아요.

실거주 사유를 사용하려면, 먼저 갱신거절 통지 시점이 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이여야 합니다. 이 기간 밖에서 통지하면 효력이 없어요. 통지 방식은 내용증명이 가장 확실하고, 문자나 카카오톡도 법적으로 가능하지만 증거력 면에서 내용증명이 압도적입니다.

대법원 판례 기준에 따르면, 단순히 “살 거다”는 말만으로는 부족합니다. 현재 주거 상황, 이사 준비 현황, 가족의 직장·학교 변경 계획 등을 구체적으로 소명할 수 있는 자료를 미리 준비해 두세요. 전입신고 계획, 기존 주거지 계약 해지 증빙 같은 것들이 있으면 분쟁 시 유리합니다.

솔직히 말하면, 실거주할 생각이 없으면서 8호를 사용하는 건 손해배상 리스크가 상당해요. 전세보증금 4억 원 기준으로 최소 450만 원, 상황에 따라 수천만 원까지 배상해야 할 수 있거든요. 그래서 진짜 실거주할 게 아니라면 3호(상당한 보상 합의)를 통해 원만하게 해결하는 게 양쪽 다 이득인 경우가 많습니다.

3호를 활용할 때는 반드시 “합의” 과정을 거쳐야 해요. 일방적으로 돈을 건네는 게 아니라, 임차인과 서면으로 합의서를 작성하고 보상을 실제로 제공해야 합니다. 이사비, 중개수수료 보전, 위로금 등 형태는 자유인데, 합의서에 명확하게 기재하는 것이 핵심입니다.

부동산 분쟁은 금액이 크고 감정이 얽히기 쉬워요. 임대인이든 임차인이든 혼자 판단하기 어려운 상황이라면 전문가 상담을 먼저 받아보는 게 가장 현명한 방법입니다. 대한법률구조공단(132)에서 무료 법률상담을 받을 수 있고, 대한변호사협회 법률구조재단도 활용 가능합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

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