임차권등기명령 신청 방법 — 전자소송 셀프 신청 비용·서류·기간 직접 해본 후기 (2026)

계약 만료됐는데 집주인이 보증금을 안 돌려준다면, 이사를 가면서도 대항력을 지킬 수 있는 방법이 바로 임차권등기명령이에요. 전자소송으로 직접 신청하면 비용은 5만 원 이내, 처리 기간은 1~2주 정도 걸리거든요.

작년 겨울, 저도 비슷한 상황을 겪었어요. 2년 계약이 끝났는데 집주인은 “다음 세입자 들어오면 줄게”만 반복하더라고요. 직장 때문에 이사는 가야 하는데, 전세보증금 3억 원을 그냥 놓고 나갈 수는 없잖아요. 주민등록을 옮기면 대항력이 사라진다는 건 알고 있었거든요.

그때 부동산 카페에서 임차권등기명령이라는 걸 처음 알게 됐어요. 처음엔 법률 용어가 너무 어렵게 느껴져서 법무사에 맡길까 했는데, 비용이 30~50만 원 정도 든다고 하더라고요. 그래서 직접 전자소송으로 해봤는데, 솔직히 한 번 해보니까 그렇게 어렵진 않았어요. 다만 서류 하나 빠뜨려서 보정명령 받았을 때는 진짜 식은땀 났습니다.

이 글에서는 제가 직접 신청하면서 겪은 과정을 처음부터 끝까지 공유할게요. 비용 계산부터 전자소송 화면 순서, 실수하기 쉬운 부분까지 전부요.

임차권등기명령이 뭔지부터 짚고 넘어가자

임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 근거한 제도예요. 핵심을 한 문장으로 요약하면 이거예요. 임대차 종료 후 보증금을 못 받은 임차인이, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 법원이 등기를 해주는 것이에요.

원래 주택임대차보호법에서 대항력은 주택 인도(실제 거주)와 주민등록 전입신고를 요건으로 하거든요. 그래서 이사를 나가면 두 요건이 다 깨지면서 대항력이 사라져요. 보증금을 못 받았는데 이사까지 하면 법적으로 빈손이 되는 거죠.

임차권등기명령은 이 문제를 해결하기 위해 만들어졌어요. 법원에서 등기를 해주면, 임차인이 이사를 나가더라도 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 살아 있게 됩니다. 쉽게 말해 “나 여기서 살았고, 보증금 돌려받을 권리가 있어”라는 걸 등기부등본에 박아놓는 거예요.

한 가지 오해가 많은 부분이 있어요. 임차권등기명령 자체가 보증금을 돌려받게 해주는 건 아니에요. 이건 순수하게 권리 보전 수단이에요. 보증금을 실제로 회수하려면 이후에 지급명령이나 보증금반환소송을 별도로 진행해야 해요. 처음에 저도 이걸 헷갈렸거든요.

신청 조건과 타이밍, 이때가 골든타임

신청 조건은 딱 두 가지예요. 첫째, 임대차가 종료된 상태. 둘째, 보증금을 반환받지 못한 상태. 이 두 가지가 동시에 충족되어야 해요. 보증금 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있고요(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제1항 제5호).

계약기간 만료는 물론이고, 해지통고에 의한 종료나 합의 해지도 해당돼요. 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지통고를 했다면, 통고일로부터 3개월이 지나야 임대차가 종료된 걸로 보거든요(주택임대차보호법 제6조의2). 이 부분 놓치시는 분들 꽤 있어요.

타이밍 이야기를 하자면, 계약 종료일 전에 내용증명부터 보내는 게 좋아요. “계약이 종료되니 보증금을 반환해 달라”는 내용을 공식적으로 남겨두는 거예요. 이건 나중에 소송할 때도 증거가 되거든요. 내용증명 보낸 뒤에도 반환이 안 되면, 계약 종료일 당일이나 직후에 바로 임차권등기명령을 신청하는 게 실무적으로 가장 빨라요.

법원에서 서류 검토하고 배당 받는 데 1~2일 걸리니까, 이사 예정일보다 최소 2주 전에는 접수해 두라는 게 경험자들의 공통된 조언이에요. 제 경우에는 계약 만료일 3일 전에 접수했는데, 결정이 나오기까지 총 10일 걸렸어요.

필요 서류 체크리스트와 비용 계산

서류부터 정리할게요. 전자소송으로 신청할 때 기준이에요. 서면(법원 방문) 접수와 약간 다른 부분이 있거든요.

첫 번째는 임대차계약서예요. 확정일자가 찍혀 있는 원본을 스캔해야 해요. 확정일자가 없더라도 신청은 가능하지만, 우선변제권 취득 여부에 차이가 생겨요. 두 번째는 등기사항증명서(등기부등본)인데, 전자소송에서는 ‘전자발급전송(집행 등 전자소송용)’으로 발급해야 해요. 일반 열람용으로 뽑으면 첨부가 안 됩니다. 인터넷등기소에서 1,000원이에요.

세 번째는 주민등록초본이에요. 등본이 아니라 초본이요. 주소 이력이 나와야 입주일과 전입신고일을 증명할 수 있거든요. 정부24에서 무료 발급 가능해요. 네 번째는 계약종료 증빙서류예요. 만료 통지 문자, 내용증명 사본, 카톡 대화 캡처 등이 해당돼요.

비용 항목	금액	비고
인지대(수입인지)	2,000원	전자소송 시 1,800원
송달료	31,200원	5,200원 × 6회 기준
등록면허세+지방교육세	7,200원	위택스 납부
등기촉탁수수료	3,000원	인터넷등기소 납부
합계	약 43,400원	임대인 1명, 주택 1건 기준

송달료 금액은 법원 기준에 따라 5,200원 또는 5,500원으로 약간 차이가 날 수 있어요. 찾기쉬운 생활법령정보 사이트에서는 5,200원 × 6회(당사자 1명당 3회분, 임대인·임차인 2명이면 2×3)로 안내하고 있고, 일부 법무법인 자료에서는 5,500원으로 계산하기도 해요. 실제 접수 시 전자소송 시스템에서 자동 계산되니까 크게 걱정은 안 하셔도 돼요.

전세사기 피해자라면 비용이 확 줄어요. 대법원 법원행정처에서 전세사기피해자의 등기수수료를 2026년 12월 31일까지 면제한다고 발표했거든요. 등록면허세도 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 면제 대상이에요. 해당되시는 분은 꼭 확인해 보세요.

전자소송으로 직접 신청하는 전체 과정

전자소송이 제일 편해요. 법원 가지 않고 집에서 다 할 수 있거든요. 공동인증서(구 공인인증서)가 있어야 하고, 미리 사용자 등록을 해야 해요. 대한민국 법원 전자소송 사이트(ecfs.scourt.go.kr)에서 진행합니다.

먼저 사이트에 로그인한 뒤 ‘서류제출’ → ‘민사서류’ → ‘민사신청’ → ‘주택임차권등기명령신청’을 선택해요. 2025년 말에 전자소송 화면이 개편되면서 메뉴 위치가 조금 바뀌었는데, ‘민사신청’ 카테고리 안에 있는 건 동일해요.

사건 기본정보를 입력하는 단계에서는 관할 법원 선택이 중요해요. 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원(지원, 시·군법원 포함)을 선택해야 해요. 임차인 본인의 주소지 법원이 아니에요. 여기서 실수하면 각하 사유가 될 수 있어요.

신청서 작성란에는 신청 취지와 이유를 적어야 하는데, 여기가 제일 고민되는 부분이에요. 신청 취지는 형식이 정해져 있어요. “채무자(임대인) ○○○ 소유의 별지 목록 기재 건물에 대하여, 채권자(임차인)를 위한 임차권등기를 명한다”라는 식이에요. 전자소송 시스템에서 양식을 제공하니까 빈칸을 채우는 방식으로 작성하면 돼요.

신청 이유에는 계약 체결 사실, 계약 내용(보증금·월세·계약기간), 계약 종료 원인, 입주일, 전입신고일, 확정일자 받은 날짜를 적어야 해요. 제가 놓쳤던 게 바로 확정일자 날짜였어요. 계약서에 찍혀 있는 날짜를 안 적었더니 보정명령이 나왔거든요. 이것 때문에 3일을 더 기다렸어요.

다음은 비용 납부 단계예요. 등록면허세는 위택스(wetax.go.kr)에서 먼저 납부하고 납세번호를 받아야 해요. 서울 거주자라면 이택스(etax.seoul.go.kr)에서도 가능하고요. 납부 후 나오는 납세번호를 전자소송 화면에서 ‘등록면허세 입력’ 버튼을 눌러 입력해요. 등기촉탁수수료는 인터넷등기소에서 납부하고요.

마지막으로 첨부서류를 업로드하고 전자서명을 하면 접수 완료예요. PDF 또는 이미지 파일로 스캔한 서류를 ‘소갑증’과 ‘첨부서류’로 분류해서 올려야 해요. 임대차계약서는 소갑 제1호증, 등기사항증명서는 소갑 제2호증 식으로 순서대로 넣으면 됩니다.

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등기 완료 후 달라지는 것과 주의할 점

법원에서 임차권등기명령을 결정하면, 법원이 직접 등기소에 촉탁해서 등기부등본에 임차권등기가 기입돼요. 결정부터 등기 완료까지 보통 1~2주 정도예요. 서류에 문제가 없으면 더 빠르게 나오기도 하고, 서울남부지방법원처럼 업무량이 많은 곳은 2주 넘게 걸리기도 해요.

등기가 완료되면 이제 이사를 가도 돼요. 주민등록을 옮겨도 기존에 갖고 있던 대항력과 우선변제권은 그대로 유지돼요. 이게 임차권등기명령의 핵심 효과예요. 만약 등기 전에 대항력이 없었던 상태라면, 등기 시점을 기준으로 새로 대항력과 우선변제권을 취득하게 돼요. 다만 이 경우에는 등기 이전에 설정된 저당권보다 후순위가 되니까, 경매에서 배당 순위가 밀릴 수 있어요.

그리고 하나 더. 임차권등기가 된 주택에 새로 들어오는 세입자는 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없어요(주택임대차보호법 제3조의3 제6항). 이건 기존 임차인을 보호하기 위한 장치인데, 반대로 말하면 임차권등기가 있는 집은 새 세입자를 구하기 어려워지거든요. 집주인 입장에서는 상당한 압박이 되는 거예요.

실제로 제 경우에도 임차권등기가 들어가니까 집주인 태도가 확 바뀌더라고요. 등기 넣기 전에는 “좀 기다려”만 반복하더니, 등기부등본에 임차권등기가 찍히니까 2주 만에 연락이 왔어요. 새 세입자를 못 구하겠으니 빨리 해결하자고요.

보증금 돌려받는 다음 단계 — 지급명령과 소송

앞에서도 말했지만, 임차권등기명령은 권리 보전 수단이지 보증금 회수 수단이 아니에요. 실제로 돈을 돌려받으려면 후속 조치가 필요해요.

가장 일반적인 경로는 지급명령 신청이에요. 보증금 액수가 확정되어 있고 다툼의 여지가 적으면, 소송보다 지급명령이 빠르고 저렴해요. 비용은 소송 인지의 10분의 1 수준이고, 채무자가 이의하지 않으면 그대로 확정돼요. 다만 상대방이 이의를 제기하면 자동으로 소송으로 넘어가거든요.

소송으로 가게 되면 보증금반환청구소송을 진행하게 되고, 승소 판결 후에도 임대인이 안 주면 강제집행(부동산 경매, 채권 압류 등)까지 가야 할 수 있어요. 길게 가면 6개월~1년도 걸리는 경우가 있어요. 그래서 처음부터 내용증명 → 임차권등기명령 → 지급명령(또는 소송)을 하나의 흐름으로 준비해 두는 게 좋아요.

참고로 보증금 반환이 지연되면 연 5%의 법정이자를 청구할 수 있어요. 임대인이 반환 의무를 알면서 고의로 지연한 경우에는 상사법정이율인 연 6%까지 적용되기도 하고, 소송에서는 소장 송달일 다음 날부터 연 12%의 지연이자가 붙을 수 있어요. 이 부분은 개인 상황에 따라 달라지니까 전문가 상담이 필요해요.

보증금을 전액 돌려받은 후에는 임차권등기를 말소해야 해요. 임차권등기명령 해제신청서를 법원에 제출하면 보통 2~3일 내에 처리돼요. 말소를 안 하면 등기부등본에 계속 남아서 임대인에게 불이익이 가거든요.

실수하기 쉬운 부분과 현실적인 팁

제가 직접 해보면서, 그리고 부동산 커뮤니티에서 다른 분들 경험을 보면서 정리한 건데요. 공통적으로 실수하는 부분이 몇 가지 있어요.

첫 번째, 등기사항증명서를 일반 열람용으로 발급받는 실수. 전자소송에서는 반드시 ‘전자발급전송(집행 등 전자소송용)’으로 발급받아야 해요. 인터넷등기소에서 열람 발급 메뉴 들어가면 옵션이 있거든요. 일반용으로 뽑으면 업로드 자체가 안 돼서 처음부터 다시 해야 해요.

두 번째, 신청 이유에 확정일자 날짜를 빠뜨리는 것. 우선변제권이 있는 임차인이라면 임대차계약서에 확정일자를 받은 날짜를 반드시 기재해야 해요. 안 쓰면 보정명령이 나오고, 처리가 며칠 더 늦어져요.

세 번째, 임대인 주소가 정확하지 않은 경우. 송달이 안 되면 절차가 길어져요. 임대차계약서에 적힌 주소가 오래됐을 수 있으니까, 등기부등본상의 소유자 주소를 확인하거나 주민센터에서 주민등록 초본을 통해 현 주소를 파악하는 게 좋아요. (물론 임차인이 임대인의 주민등록 초본을 직접 발급받을 순 없지만, 계약서 주소와 등기부 주소 중 최신 정보를 쓰면 돼요.)

네 번째로, 이건 의외의 맹점인데요. 임차권등기명령을 신청하면서 동시에 이사하려는 분들이 있어요. 등기가 완료되기 전에 이사하면 대항력이 사라져요. 등기 촉탁이 되어서 등기부등본에 임차권이 실제로 기입된 이후에야 이사해도 안전한 거예요. 신청일과 등기 완료일은 다르다는 점, 꼭 기억해 주세요.

마지막으로, 임차 건물의 일부만 사용하는 경우(예: 다가구주택의 한 층)에는 해당 부분을 표시한 도면을 첨부해야 해요. 아파트나 오피스텔처럼 구분등기가 된 경우라면 상관없지만, 다가구는 호수 구분이 등기부에 없거든요. 약도를 직접 그려서 넣어도 되고, 건축물대장에서 해당 부분을 표시해서 첨부해도 돼요.

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자주 묻는 질문

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