토지거래허가구역에서 집 사려면? 매수 가능 조건과 허가 예외까지 직접 정리해봤습니다

2026년 3월 11일 · 글: 송석 · 부동산 실무 경험 기반 정리

토지거래허가구역에서 아파트를 매수하려면 관할 구청 허가, 2년 실거주 의무, 자금조달계획서 제출이 기본입니다. 다만 상속·증여·경매·면적 미만 거래 등은 허가 없이 가능하고, 2026년 2월 보완책으로 다주택자 매물에 한해 무주택 매수자의 실거주 유예도 열렸습니다.

솔직히 토지거래허가구역이라는 말만 들으면 머리가 복잡해지거든요. “내가 무주택자인데 집 사는 건 되는 거야, 안 되는 거야?” 이런 질문이 계속 맴돌죠. 저도 작년 말 서울 외곽 지역에서 실거주용 아파트를 알아보다가 토허제에 정면으로 부딪혔는데, 중개사분들마다 설명이 미묘하게 달라서 혼란스러웠어요.

결국 국토부 FAQ, 구청 담당자 전화 확인, 법령 원문까지 뒤져봤습니다. 그 과정에서 정리한 내용을 한 곳에 모았어요. 특히 2025년 10월 서울 전역 확대 지정 이후, 그리고 2026년 2월 실거주 유예 보완책까지 반영한 최신 기준이에요. 매수를 고민하는 분이라면 끝까지 읽어보시길 권합니다.

토지거래허가구역, 정확히 뭘 규제하는 건지부터

토지거래허가구역은 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거한 제도입니다. 쉽게 말해, 지가가 급등하거나 투기 우려가 큰 지역에서 토지의 소유권이나 지상권을 유상으로 이전하는 계약을 맺을 때 관할 시장·군수·구청장의 사전 허가를 받아야 하는 구역이에요. 최대 5년까지 지정이 가능하고, 연장도 됩니다.

핵심은 “계약 전 허가”라는 점이에요. 먼저 계약하고 나중에 허가를 받는 게 아니라, 허가를 먼저 받은 뒤에 계약을 체결해야 합니다. 허가 없이 계약하면 그 계약 자체가 무효가 되거든요. 2년 이하 징역 또는 계약 당시 공시가격의 30%에 해당하는 벌금까지 부과됩니다.

다만 모든 부동산 거래에 적용되는 건 아닙니다. 허가 대상 면적이 있어요. 용도지역별로 다른데, 투기 우려 지역에서는 주거지역 기준 대지지분 6㎡ 초과만 되어도 허가 대상이에요. 사실상 아파트 거래는 대부분 포함된다고 보면 됩니다. 일반적인 서울 아파트의 대지지분이 보통 20~40㎡ 정도니까요.

2026년 3월 현재 지정 현황과 적용 범위

현재 토지거래허가구역은 크게 두 겹으로 작동하고 있어요. 먼저 강남구·서초구·송파구·용산구는 2025년 3월 재지정 이후 계속 유지 중이며, 2026년 12월 31일까지 지정 기간이 잡혀 있습니다. 그리고 2025년 10월 15일 대책으로 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 지역이 추가 지정됐어요. 이쪽도 2026년 12월 31일까지로 공고되어 있습니다.

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경기도 12개 지역은 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시입니다. 적용 대상은 아파트, 그리고 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지예요.

여기에 서울시가 별도로 지정한 재개발·재건축 관련 구역도 있어요. 신속통합기획 재개발 8곳, 공공재개발 15곳, 모아타운 인근 지역 등이 추가로 묶여 있습니다. 서울시 부동산정보광장에서 지역별 지정 현황을 확인할 수 있거든요. 매수 전에 반드시 해당 주소지가 포함되는지 조회해보시는 게 좋습니다.

매수 가능 조건 — 허가받으려면 뭘 갖춰야 하나

토허구역에서 주택을 사려면 구청에 토지거래계약허가 신청서를 내야 합니다. 이때 핵심 서류가 토지이용계획서와 토지취득자금조달계획서예요. 토지이용계획서에는 매수 후 해당 주택을 어떻게 이용할 건지를 적어야 하는데, 주거용이라면 “본인 실거주”로 기재해야 합니다.

매수인의 주택 보유 현황도 심사 대상입니다. 무주택자가 실거주 목적으로 매수한다면 허가 가능성이 높지만, 이미 주택을 보유한 상태에서 추가 매수를 하려는 경우에는 기존 주택 처분 계획까지 제시해야 해요. 강남 3구·용산구 내 재건축 조합 설립 주택의 경우에는 조건이 더 까다롭습니다.

나무위키에 정리된 자료를 보면, 강남 3구와 용산구의 재건축 조합설립 주택은 매도자가 10년 보유·5년 거주·1가구 1주택자이면서 매수자 세대원 전원이 무주택자이고, 계약일로부터 3개월 이내 잔금, 잔금 6개월 이내 입주를 모두 충족해야 거래가 가능합니다. 6가지 조건 중 하나라도 어긋나면 매매 자체가 불가능해요.

허가 신청 후 처리 기간은 보통 2주 정도입니다. 허가가 나면 허가일로부터 4개월 이내에 잔금을 치러야 하고, 잔금 당일 전입신고를 해야 해요. 이 일정을 맞추지 못하면 허가가 취소될 수 있으니 타이밍이 정말 중요합니다.

구분	무주택자	1주택 이상 보유자
허가 가능 여부	가능 (실거주 목적)	기존 주택 처분 조건부
실거주 의무	취득일부터 2년	취득일부터 2년
주담대 LTV	40% (생애최초 70%)	대출 불가 (0%)
잔금 기한	허가일로부터 4개월	허가일로부터 4개월
전입신고 시점	잔금 당일	잔금 당일

2년 실거주 의무의 실체와 유예 조건

토허구역 내 주택을 매수하면 취득일로부터 2년간 본인이 직접 거주해야 합니다. 대리 거주는 안 돼요. 가족이 대신 살아도 인정이 안 됩니다. 임대도 당연히 불가하고요. 관할 구청에서 허가일로부터 4개월 시점에 실거주 이행 여부를 점검하는데, 주민등록 전입 사실은 물론이고 실제 거주 여부까지 확인합니다.

그런데 여기서 2026년 2월 12일에 발표된 보완책이 중요해요. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고, 다주택자가 매도하는 주택을 무주택자가 매수하는 경우에 한해 실거주 의무를 유예해주기로 한 겁니다. 세입자가 거주 중인 다주택자 소유 주택을 무주택자가 사면, 기존 임대차계약 최초 만료일까지(늦어도 2028년 2월 11일까지) 입주를 미룰 수 있어요.

다만 조건이 있습니다. 매매 계약 체결 시한이 2026년 5월 9일까지예요. 기존 규제지역(강남·서초·송파·용산)은 허가 후 4개월 내 잔금, 나머지 신규 규제지역은 6개월 내 잔금을 완료해야 합니다. 그리고 이 유예는 다주택자 매도자의 매물에만 적용돼요. 1주택자가 파는 집, 일시적 2주택자가 파는 집은 원칙적으로 대상이 아닙니다.

2026년 3월 3일 국토부 보도참고자료에 따르면, 전세 재계약(계약갱신청구권 행사)으로 연장된 경우도 유예 대상에 포함되는 것으로 확인됐어요. 2026년 2월 12일 이전에 체결된 임대차 계약이 기준이며, 최초 계약 종료일이 2028년 2월 12일 이내여야 합니다.

허가 없이 거래 가능한 예외 — 상속·경매·면적 미만

토허구역이라고 해서 모든 거래에 허가가 필요한 건 아닙니다. 법령에서 정한 예외 사유에 해당하면 허가 절차 없이 소유권 이전이 가능해요. 이 부분을 정확히 알아야 불필요한 규제에 발이 묶이지 않습니다.

첫째, 무상 취득입니다. 상속과 증여는 대가 없는 거래이기 때문에 토지거래허가 대상이 아니에요. 부모가 자녀에게 아파트를 증여하거나, 사망으로 인한 법정 상속의 경우 허가 없이 소유권이 이전됩니다. 다만 증여세·상속세는 별개로 부과돼요. 그리고 여기서 함정이 하나 있는데, 부담부증여(채무를 함께 넘기는 증여)의 경우 채무 인수 부분은 유상거래로 볼 수 있어서 허가 대상이 될 수 있습니다. 실제로 이 부분에서 분쟁이 생기는 경우가 꽤 있거든요.

둘째, 법원 경매와 공매입니다. 민사집행법에 따른 법원 경매를 통한 토지 취득은 허가가 필요 없어요. 공매의 경우에는 3회 이상 유찰된 물건에 한해서 예외가 적용됩니다. 그래서 토허구역 내에서 갭투자가 막히자 경매 시장으로 수요가 몰린다는 이야기가 나오는 거예요. 실제로 경매로 낙찰받으면 실거주 의무도 없습니다.

셋째, 허가 면적 미만 거래입니다. 강화 기준이 적용되는 지역에서도 주거지역 대지지분 6㎡ 이하라면 허가가 필요 없어요. 다만 앞서 말씀드렸듯이 일반적인 아파트는 대부분 이 기준을 초과하기 때문에 실질적으로 이 예외가 적용되는 경우는 드뭅니다. 도시형 생활주택이나 극소형 원룸 정도가 해당될 수 있어요.

넷째, 공익사업 관련 취득과 공공기관 거래입니다. 공익사업을 위한 토지 수용·사용, 국가·지자체·한국토지주택공사(LH) 등이 직접 취득하는 경우, 그리고 주택법에 따른 청약 당첨으로 신규 분양을 받는 경우도 허가 대상이 아닙니다. 재건축·재개발 보류지 매각도 예외에 포함돼요.

마지막으로, 토허구역 지정 시행일 이전에 이미 체결된 계약은 소급 적용되지 않습니다. 지정 공고일 전에 적법하게 계약이 완료됐다면 허가를 받지 않아도 돼요.

대출 규제와 자금조달계획서, 현실적으로 어떤가

토허구역에서 주택을 매수할 때 가장 현실적인 벽은 대출이에요. 규제지역 내 무주택자의 주택담보대출(LTV)은 40%로 제한됩니다. 생애 최초 주택 구입이라면 70%까지 가능하지만, 대출 한도 자체가 6억 원으로 묶여 있어요. 15억 초과 25억 이하 주택은 한도가 4억, 25억 초과는 2억까지만 대출됩니다.

1주택 이상 보유자는 아예 주담대가 나오지 않습니다. 전세대출을 보유한 상태에서 규제지역 주택을 추가 매수하는 것도 사실상 차단돼요. 결국 현금 동원 능력이 매수 가능 여부를 결정짓는 구조인 거죠. 주변에서 “토허구역은 현금 부자만 살 수 있다”는 말이 나오는 이유가 이겁니다.

자금조달계획서 제출도 까다로워졌어요. 2026년 2월 10일부터 시행된 개정 시행령에 따라, 내외국인 모두 토허구역에서 주택거래계약을 체결하면 자금조달계획서와 입증서류를 함께 제출해야 합니다. 자기자금의 세부 항목(예금·적금, 주식 매각, 부동산 처분 대금 등)을 구체적으로 기재해야 하고, 해외 예금으로 조달한 금액까지 빠짐없이 신고해야 해요. 허위 작성 시 최대 3,000만 원 과태료, 미제출 시 500만 원 과태료가 부과됩니다.

위반 시 이행강제금과 허가 취소 — 실제 처벌 수위

토허구역 규정을 어기면 어떤 일이 벌어질까요? 크게 세 가지 경우로 나뉩니다.

가장 무거운 건 무허가 거래예요. 허가 없이 계약을 체결하면 계약 자체가 무효이고, 2년 이하 징역 또는 계약 당시 공시가격의 30%에 해당하는 벌금이 부과됩니다. 솔직히 이건 이론상의 처벌이 아니라 실제로 적발되면 바로 적용돼요. 계약이 무효가 되면 이미 납부한 잔금이나 등기까지 원상복구해야 하니 금전적 피해가 막대합니다.

두 번째는 이용 의무 위반입니다. 허가를 받고 주택을 취득했는데 실거주를 하지 않거나 방치하면 취득가격의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과돼요. 임대를 줬을 경우에는 7%, 이용 목적을 무단 변경했을 때는 5%입니다. 이 이행강제금은 1회성이 아니에요. 이행될 때까지 매년 1회씩 반복 부과됩니다. 10억짜리 아파트를 사놓고 실거주를 안 하면 매년 1억씩 나가는 거죠.

세 번째는 허가 취소입니다. 구청에서 먼저 이행 명령을 내리고 3개월의 기한을 줘요. 그래도 이행하지 않으면 허가 자체가 취소될 수 있습니다. 다만 서울시 데이터를 보면 실거주 위반 실제 적발 건수는 5년간 6건에 불과했다는 보도가 있어요(연합뉴스, 2025년 4월 보도 기준). 단속 인력이 부족한 것도 사실이지만, 정부가 점점 관리를 강화하는 추세이니 위반을 감수하겠다는 판단은 위험합니다.

부동산 관련 의사결정은 금액이 크기 때문에 개인 상황에 따라 결과가 크게 달라질 수 있어요. 구체적인 사안은 반드시 부동산 전문 변호사나 세무사와 상담하시길 권합니다.

실수요자를 위한 현실적 매수 전략

규제가 이렇게 촘촘한데 어떻게 접근해야 할까요. 제가 주변 사례들과 공개 자료를 종합해서 정리해본 현실적인 방법론이에요.

무주택 실수요자라면 사실 토허제가 오히려 기회가 될 수 있습니다. 투기 수요가 빠지면서 급매물이 나오는 구간이 생기거든요. 특히 2026년 5월 9일까지 한시적으로 적용되는 다주택자 매물 실거주 유예 제도를 활용하면, 세입자가 있는 매물을 사더라도 임차 종료 시점까지 기다릴 수 있어요. 다만 매수 시점에 무주택 상태여야 하고, 토지거래허가 신청일 기준으로 판단한다는 점 유의하세요.

생애 최초 주택 구입이라면 LTV 70%를 활용할 수 있다는 것도 꼭 체크하세요. 일반 무주택자 대비 대출 여력이 크게 늘어납니다. 한도 6억 내에서 70%면 자기자금 부담이 상당히 줄어드는 셈이에요.

반면 이미 주택을 보유한 분이라면 토허구역 내 추가 매수는 현실적으로 상당히 어렵습니다. 주담대가 0%이니 순수 현금으로만 매수해야 하고, 기존 주택 처분 계획까지 요구받으니까요. 차라리 토허구역 밖의 비규제 지역을 먼저 살펴보거나, 기존 주택을 매도하고 갈아타기를 할 때 토허구역 진입을 고려하는 게 현실적이에요.

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자주 묻는 질문 (FAQ)

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