담보대출 근저당 설정 비용, 3억 대출받고 실제로 낸 금액 공개

담보대출 근저당 설정 비용은 채권최고액 기준 등록면허세 0.2%와 교육세, 국민주택채권 할인비용, 법무사 수수료를 합산해 대출금의 약 0.8~1.5%가 듭니다. 3억 대출 실제 비용을 공개합니다.

담보대출 근저당 설정 비용은 채권최고액 기준으로 등록면허세 0.2%, 지방교육세, 국민주택채권 할인비용, 법무사 수수료를 합산해 대출금의 약 0.8~1.5% 수준이 들어가는데, 3억 대출 기준 실제로 약 100만 원 안팎을 내게 됩니다.

작년에 아파트 갈아타면서 주담대 3억을 받았거든요. 대출 승인 나고 좋아하던 것도 잠시, 법무사한테서 비용 안내 문자가 왔는데 금액 보고 솔직히 좀 놀랐어요. 등록면허세에 교육세에 채권매입비에 법무사 보수에… 항목이 다섯 개가 넘더라고요.

문제는 이게 정확히 얼마인지 미리 계산할 수가 없었다는 거예요. 은행에서는 “대략 백만 원 정도요”라고만 하고, 인터넷 검색하면 다 금액이 다르고. 그래서 제가 직접 하나하나 뜯어봤습니다. 이번에 두 번째 주담대를 받으면서는 셀프등기까지 시도해봤는데, 그 과정에서 알게 된 것들이 꽤 많았어요.

근저당 설정이 뭔데 돈을 이렇게 떼가는 걸까

근저당권이라는 건 쉽게 말해 은행이 “이 집 내가 먼저 찜했어”라고 등기부등본에 도장 찍는 거예요. 대출금을 못 갚으면 경매로 넘겨서 돈을 회수하겠다는 법적 장치인 거죠. 저당권과 다른 점은, 근저당은 채권최고액이라는 한도를 정해놓고 그 범위 안에서 여러 번 빌리고 갚을 수 있다는 겁니다.

여기서 핵심은 채권최고액이에요. 대출금 3억을 받았다고 근저당이 3억으로 잡히는 게 아니거든요. 1금융권은 보통 대출금의 110~120%, 2금융권은 120~150%까지 잡아요. 3억 대출인데 채권최고액은 3억 3천~3억 6천만 원이 되는 거예요. 왜 이러냐면, 연체이자나 경매 비용 같은 부대비용까지 커버하려고 여유분을 두는 겁니다.

프리랜서 소득증빙 직접 준비해봤더니, 원천징수랑 통장 두 개면 됩니다

그리고 근저당 설정 비용은 전부 이 채권최고액을 기준으로 계산돼요. 대출금이 아니라 채권최고액이요. 이걸 모르면 예상보다 비용이 10~20% 더 나오는데, 처음 대출받는 분들이 가장 많이 당황하는 부분이기도 합니다.

근저당 설정 비용 항목별 계산 공식

근저당 설정할 때 나가는 돈을 항목별로 뜯어보면 크게 다섯 가지예요. 하나씩 계산 공식을 정리해 드릴게요.

첫 번째, 등록면허세. 채권최고액의 0.2%입니다. 채권최고액이 3억 3천만 원이면 66만 원이에요. 이건 고정 세율이라 흥정의 여지가 없어요.

두 번째, 지방교육세. 등록면허세의 20%를 추가로 내야 해요. 등록면허세가 66만 원이면 지방교육세는 13만 2천 원. 합치면 약 79만 2천 원이 세금으로 나가는 겁니다.

세 번째가 국민주택채권 매입비용인데, 이건 좀 복잡해서 뒤에서 따로 다룰게요. 네 번째는 등기신청수수료로 2025년 8월 인상 이후 서면신청 18,000원, e-form 15,000원, 전자신청 10,000원이에요. 다섯 번째가 법무사 보수인데, 보통 15만~30만 원 사이입니다.

비용 항목	계산 기준	3억 3천 기준 예시
등록면허세	채권최고액 × 0.2%	66만 원
지방교육세	등록면허세 × 20%	13만 2천 원
국민주택채권	채권최고액 × 1% × 할인율	약 26만~43만 원
등기신청수수료	건당 정액	1만~1만 8천 원
법무사 보수	사무소별 상이	15만~30만 원

인지세는 엄밀히 말하면 근저당 설정 비용이 아니라 대출 계약 자체에 붙는 세금인데, 대출 실행 시 같이 나가니까 혼동하기 쉬워요. 대출금 5천만 원 이하면 비과세, 5천만 원~1억은 7만 원, 1억~10억은 15만 원이고 은행이랑 50%씩 분담합니다.

3억 대출 기준 실제 비용 시뮬레이션

실제로 제가 낸 비용을 기준으로 시뮬레이션을 돌려볼게요. 1금융권에서 3억을 빌렸고, 채권최고액 설정비율은 120%였어요. 그러면 채권최고액이 3억 6천만 원이 됩니다.

등록면허세는 3억 6천 × 0.2%니까 72만 원. 지방교육세는 72만 원의 20%인 14만 4천 원. 여기까지가 86만 4천 원이에요. 세금만 이 정도 나간다는 게 좀 아찔하죠.

국민주택채권은 채권최고액 3억 6천의 1%인 360만 원어치를 매입해야 했어요. 근데 이걸 실제로 360만 원 내는 건 아니고, 매입 즉시 은행에 되파는 구조거든요. 그때 할인율이 적용되는데, 제가 대출받던 날 할인율이 약 9%였어요. 그래서 실제 부담금은 360만 × 9% = 약 32만 4천 원이었습니다.

법무사 보수는 은행 지정 법무사를 썼는데 22만 원이 나왔어요. 여기에 부가세 10%까지 붙어서 24만 2천 원. 등기신청수수료 1만 5천 원까지 합치면, 전체 근저당 설정 비용은 약 144만 5천 원이었습니다. 처음에 은행에서 “백만 원 정도”라고 한 것보다 40만 원 넘게 더 나왔어요.

근데 나중에 알고 보니 채권최고액 설정비율이 은행마다 다르더라고요. 110%로 잡는 곳도 있었거든요. 그랬으면 채권최고액이 3억 3천만 원이 되니까, 등록면허세도 66만 원으로 줄고 전체 비용이 120만 원대였을 거예요. 이 10% 차이가 꽤 크다는 걸 뒤늦게 깨달았습니다.

국민주택채권 할인비용이 제일 큰 함정이었다

처음 대출받을 때 가장 헷갈렸던 게 국민주택채권이었어요. “채권을 왜 사야 되는 거지?” 싶었거든요. 간단히 설명하면, 정부가 주택사업 자금을 마련하려고 부동산 등기할 때 강제로 채권을 매입하게 하는 제도예요.

근저당 설정 시에는 채권최고액의 1%에 해당하는 금액만큼 제1종 국민주택채권을 사야 합니다. 다만 채권최고액이 2천만 원 미만이면 면제예요. 매입한 채권은 만기(5년)까지 들고 있으면 원금에 이자까지 받을 수 있지만, 대부분 즉시 매도해서 현금화하죠. 그 과정에서 할인율만큼 손해를 보는 거고, 그게 실질적인 비용이 되는 겁니다.

할인율이 매일 변동되기 때문에 대출 실행일에 따라 비용이 수만 원씩 달라져요. 제가 첫 번째 대출받았을 때는 할인율이 약 12%였는데, 두 번째는 9%대였거든요. 같은 금액인데 채권비용이 10만 원 넘게 차이가 났어요. 대출 실행일을 하루 이틀 조절할 수 있다면, 할인율이 낮은 날을 노려보는 것도 방법이에요.

그리고 한 가지 더. 소유권이전등기와 근저당설정등기를 동시에 하는 경우(집 사면서 대출받는 경우)에는 각각 별도로 국민주택채권을 매입해야 해요. 소유권이전은 시가표준액 기준, 근저당은 채권최고액 기준이라 이중으로 나가는 거죠. 이걸 하나로 합쳐주는 줄 알았는데 아니었어요. 이것 때문에 잔금일 날 현금이 부족해서 당황한 적이 있습니다.

법무사 안 쓰고 셀프등기로 아끼는 법

법무사 보수가 보통 15~30만 원인데, 부가세까지 합치면 꽤 부담이에요. 그래서 두 번째 대출 때는 셀프등기를 해봤거든요. 결론부터 말하면, 할 수 있긴 한데 은행 협조가 관건이에요.

은행에서 대출받으면 보통 은행 지정 법무사가 근저당 설정을 진행합니다. 셀프로 하겠다고 하면 꺼리는 은행이 많아요. 제가 거래하던 은행은 “개인 간 거래는 가능하지만 은행 대출 건은 법무사를 통해야 한다”고 하더라고요. 결국 셀프등기는 개인 간 돈 빌려주면서 근저당 잡을 때 현실적으로 가능한 거예요.

개인 간 근저당 셀프등기를 한다면 필요한 서류는 이래요. 근저당권설정계약서, 등기의무자(부동산 소유자)의 인감증명서와 인감도장, 등기필증, 양 당사자의 주민등록초본, 위임장(한 사람만 갈 경우), 등록면허세 영수필확인서, 국민주택채권 매입 영수증 등이 필요합니다.

서류 준비가 좀 번거롭긴 한데, 관할 등기소에 가면 친절하게 안내해줘요. 법무사 비용을 아끼려면 이 방법이 제일 확실하긴 합니다. 다만 서류 하나라도 빠지면 다시 가야 되니까, 출발 전에 대법원 인터넷등기소에서 필요 서류 목록을 한 번 더 확인하는 게 좋아요.

처음 대출받는 사람이 꼭 놓치는 것들

제가 처음 주담대 받았을 때 가장 후회한 건 채권최고액 설정비율을 확인 안 한 거예요. 120%가 당연한 줄 알았는데, KB국민은행은 가계대출 기준 110%를 적용하고 있었거든요. 신한은행도 2021년부터 110%로 낮췄고요. 10%p 차이가 세금에 직접 영향을 주니까, 대출 상담 때 “채권최고액 설정비율이 몇 퍼센트인지” 꼭 물어보세요.

두 번째로 놓치기 쉬운 건 근저당 말소 비용이에요. 대출 다 갚으면 근저당을 지워야 하는데, 이때도 비용이 들어요. 다행히 말소는 등록면허세 7,200원(지방교육세 포함)이랑 등기수수료 3,000원 정도로 합계 만 원 남짓이에요. 이건 셀프로도 쉽게 할 수 있어요.

세 번째, 대환대출할 때 비용이 또 나간다는 점. 기존 대출을 갈아타면 기존 근저당 말소 + 새 근저당 설정을 해야 하거든요. 금리 0.3% 낮추겠다고 대환했는데, 근저당 설정 비용이 100만 원 넘게 나와서 이자 절감분을 1년치 가까이 까먹은 적이 있어요. 대환 전에 반드시 근저당 재설정 비용까지 계산해서 손익분기를 따져봐야 합니다.

네 번째는 잔금일에 현금이 부족한 상황이에요. 근저당 설정 비용은 대출금에서 차감되는 게 아니라 별도로 내야 해요. 잔금일 날 매매대금 치르랴, 취득세 내랴, 근저당 비용까지 챙기려면 생각보다 목돈이 많이 필요합니다. 저는 이걸 몰라서 잔금일 전날 밤에 급하게 돈을 옮겼어요.

마지막으로, 법무사 비용 내역서를 꼼꼼히 확인하세요. 간혹 일괄 금액으로만 안내하는 곳이 있는데, 세금(등록면허세·교육세)과 법무사 보수, 실비(교통비·등본 발급 등)가 각각 어떻게 되는지 항목별로 달라고 요청하면 줍니다. 제세공과금은 정해진 금액이니까 거기서 뻥튀기가 불가능하고, 법무사 보수 부분만 비교하면 돼요.

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자주 묻는 질문

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