서울 집값이 최근 급등세를 보이며 거래량까지 폭증하고 있다. 이는 DSR 규제 전 막차 수요인가, 아니면 본격적인 상승장의 시작일까?
📊 최근 서울 아파트 시장 동향
서울 아파트 시장이 뜨겁다 못해 달아오르고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 2025년 6월 둘째 주 기준, 서울 아파트값은 전주 대비 0.26% 상승하며 가파른 오름세를 보였다. 특히 강남·서초·송파 등 이른바 강남 3구에서는 0.4~0.7%에 이르는 상승률을 기록해 전체 평균을 견인했다.
이 같은 가격 상승은 단순히 숫자에서 끝나지 않는다. 실거래 신고된 매매 건수는 5월에만 7,000건을 넘어섰고, 아직 집계되지 않은 거래까지 포함하면 더 늘어날 가능성이 크다.
이는 통계가 집계된 이후 가장 활발한 거래량 중 하나로 꼽힌다.
전세, 월세 시장도 예외는 아니다. 임대차 시장에서는 가격 상승과 동시에 매물 부족 현상이 두드러진다. 전세 매물은 9개월 만에 7만 건대로 줄었고, 월세 비중은 점차 늘어나는 추세다.
🏦 DSR 3단계 규제 앞두고 '막차 수요' 유입?
오는 7월부터 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제가 본격 시행되면 대출 가능 금액이 줄어들게 된다. 이로 인해 대출이 가능한 마지막 시기라는 인식 아래, 이른바 ‘막차 수요’가 대거 유입되며 시장을 자극하고 있다는 분석이 나온다.
이 같은 현상은 과거 DSR 1단계, 2단계 도입 시기에도 관측되었다. 당시에도 규제 시행 직전 대출을 미리 받아두려는 수요가 폭증하면서 일시적인 가격 상승을 이끌었다. 이번에도 유사한 양상이 재현되고 있다는 점에서 단기성 반등인지 아니면 장기적인 변화의 시초인지는 여전히 논쟁 중이다.
📈 가격 상승, 단기 반등일까 추세 전환일까?
일부 전문가들은 단기적인 막차 수요 외에도 구조적인 요인이 겹쳐 서울 집값이 추세적 상승으로 전환하고 있다고 본다. 그 근거는 다음과 같다.
- 풍선효과 확산: 강남 3구를 시작으로 성동, 마포, 동작, 강동 등으로 매수세가 확산되고 있다.
- 공급 부족: 올해 서울의 일반분양 물량은 7,300가구로 최근 4년 중 가장 적다.
- 기대심리 고조: 금리 인하 기대, 규제 완화 기대, 정부 공급 신호 등에 따라 시장 심리 자체가 호전되고 있다.
즉, 단순히 규제 회피 목적의 반짝 상승이 아니라 수급 불균형과 자산 선호 현상이 동시에 작용한 결과라는 해석이 가능하다.
🧾 서울 주요 지역 아파트값 변동률 비교
| 송파구 | +0.71% | 헬리오시티 등 대단지 주도 상승 |
| 서초구 | +0.46% | 반포 중심 재건축 기대감 |
| 강남구 | +0.42% | 신축 중심으로 급등 |
| 성동구 | +0.33% | 왕십리·성수 일대 가격 상승 |
| 마포구 | +0.31% | 광역교통망 수혜 지역 |
🧭 정부 정책 방향: 규제 강화 vs 공급 확대
서울 집값이 이처럼 빠르게 상승하자 정부도 다각도의 정책 대응을 예고하고 있다. 가장 유력한 조치는 다시 규제지역을 확대하거나 토지거래허가구역을 지정하는 것이다. 실제로 2025년 6월 기준, 강남 외곽 지역까지 규제 확대 가능성이 제기되고 있다.
한편, 공급 측면에서도 정부는 TF를 구성해 인허가 단축 및 공공 공급 확대에 나서고 있다. 그러나 인허가부터 준공까지는 시간이 걸리기 때문에 단기 효과는 제한적이라는 의견도 많다. 정책은 규제와 공급을 동시에 병행해야 효과를 낼 수 있다는 게 전문가들의 중론이다.
🔮 결론: 지금은 전환점일까, 고점 신호일까?
현재의 서울 아파트 시장은 단순한 '막차 수요'를 넘어서고 있다. 시장 흐름은 다음과 같이 요약된다.
- 거래량 폭증과 가격 급등은 단기적 현상이 아니다.
- 구조적인 수급 불균형과 시장 심리 변화가 상승세를 부추기고 있다.
- 규제 강화 여부, 공급 속도, 금리 기조가 향후 방향을 결정할 핵심 변수다.
이제 시장은 단순히 “살까 말까”의 문제가 아니다. 향후 정부 정책과 경제 환경에 대한 분석력을 바탕으로 판단해야 하는 시기다.
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